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楼市观察:开发商莫对后市过度乐观

2013-08-13 09:42  来源:新京报  点击:439

        经历去年以来的回暖后,很多指标渐渐步入高位,或者已经开始盘整,甚至掉头下行。至于土地市场走热,很多人还不太明白:这是一个滞后性指标。

    近日,渣打银行的“开发商景气指数”表明,2013年下半年住房市场将持续强劲,在房屋建设及销售走高的情况下,房价将继续攀升。在调查的30家开发商中,21家开发商相信最糟糕的情形已经过去,29家受访开发商预期房价将涨,其中23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%,6家开发商表示涨幅会更大。

    这些数据,都在反映一个事实:开发商对于后市很乐观。

    去年以来的市场表现确实不错,今年1-7月份,全国新建商品住宅销售面积同比增长27%,销售额增长40%,换算可知,价格同比上涨10%。如果看房价指数,70个大中城市6月商品住宅价格同比增长6.5%,而去年6月同比为负增长。另外,近几个月部分城市地王频出,开发商拼抢优质地,异常激烈。

    对于今年下半年的房价走势,笔者依然坚持年初时对全年的总体判断:震荡上行。今年楼市温度,明显高于去年。下半年将在一定程度上延续上半年市况。然而,笔者最不愿看到两种市场形态:一是市场惨淡,购房者悲观得好像要崩盘的样子;二是市场爆热,开发商乐观得好像抢到地块就能赚大钱。

    2011年四季度和2012年一季度,全国楼市遭遇了一次明显降温,引发了一轮购房者观望潮。中国楼市已过黄金十年,但还有白银十年,在现阶段是不可能崩盘的,过度担心房价暴跌,只会错过最佳购房时机。今年以来,一线城市和部分二线城市楼市急剧升温,开发商乐观情绪越来越浓重,盲目激进的抢高价地,便是表征之一。

    这两种态度都是不可取的。房地产市场具有短周期波动的规律,有时冷,有时热。一方面,在形成大泡沫之前,市场不可能崩盘。另一方面,我国政府绝不可能纵容房价持续大涨。所以,过去十年和未来十年,房地产市场就在“上有箱顶、下有箱底”的空间中震荡式运行。

    从短周期的规律看,当前开发商不应过度乐观了。因为,经历去年以来的回暖后,很多指标渐渐步入高位,或者已经开始盘整,甚至掉头下行。至于土地市场走热,很多人还不太明白:这是一个滞后性指标。

    以社会最关心的房价为例。全国商品房成交均价同比涨幅,已由今年1-2月的上涨20%,渐渐收窄至1-7月的10%。而70个大中城市的房价环比涨幅,3月份最高达到1.09%,其后开始渐趋收窄,6月已下滑至0.83%。这就意味着,虽然当前一二线城市房价温度仍高,但已现夏末端倪。开发商考虑问题,宜更长远点,因为房产项目的开发周期较长,由购地到卖房,一般需要一年左右。

    对于下半年行情,谨慎乐观即可。过于乐观,就会存在风险。“未来6月内房价涨幅将达10%”,这样的预期,放在部分项目中,是可能实现的;但从全国整体上看,无论是均价增幅还是70城市房价指数,都不可能涨这么高。中国房地产市场最糟糕时点,去年二季度就已经结束。当前,开发商更应考虑的是:本轮市场最爆热的情形,何时会结束?

    □杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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