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家中失窃 业主四年多拒交物业费

2013-08-03 13:41  来源:扬子晚报  点击:368

小区庭审现场。

主审法官走到旁听人群中,多名业主接过话筒表达观点。

    4年前,家住南京河西一小区的戴女士家中失窃,被偷损失计1万元钱,她认为物业管理有问题,连续4年半不交物业费。前天晚上,物业公司将她告上法庭,索要物业费。同为被告的还有小区另一户拒交物业费的业主。“不交物业费是我们唯一能约束他们的方法啊。”业主这样认为。

    小区内车子被划、家中被偷、房子漏水往往都成为业主拒交物业费的理由。那么业主到底该不该如此“维权”呢?当晚判决业主交费但适当减免,不支持物业关于滞纳金的诉请。另据鼓楼法院黄庭长介绍,近年小区业主、物业纠纷呈爆发状增长,仅鼓楼一家法院去年就受理了近800件案子。

    扬子晚报记者 陈婧 文/摄

    现场:庭审搬到小区里

    200多位业主旁听

    8月1日晚上7点,南京鼓楼区法院把庭审搬到聚福园小区内。该小区位于河西新城市广场附近。审理的正是这个小区两户业主和负责小区物管的南京银城物业公司之间的纠纷。

    2009年7月的一天,戴女士家被盗,损失合计1万元。事后,警方发现小偷是翻窗进入房屋偷窃。她认为小区围墙损坏已久,物业却一直没修复,才导致小偷翻墙进入。“业主交了物业费,物业管理就应该提供安全保障等方面的服务。小偷明目张胆地翻入自己家里,物业肯定存在失职,业主还为何要交物业费呢?”戴女士觉得,对于自己的损失,物业难辞其咎。她便以不交物业费来表达自己的抗议,包括失窃之前未交的物业费,持续至2012年底已经拖欠了4年多。

    其间,物业多次催缴,最后选择起诉到法院,要求戴女士缴纳近4000元的物业费和2800元的滞纳金。银城物业认为,自己已经按照之前约定的物业合同履行了义务。物业的代理律师杨焘称,戴女士家失窃后,物业尽量协助警方破案,提供了小区的监控录像和巡查记录。当庭,杨律师也向法官提交了物业的保安力量配备,小区安保措施,每日巡查记录等。

    当天晚上同为被告的是小区另一个长达3年半没交物业费的业主张先生。不过,两位业主迫于邻里围观旁听的压力,均未出庭。当晚法庭围满了小区和附近小区旁听的业主。除了聚福园200多位业主旁听,还有附近西堤国际等小区业主前来。

    物业代理律师:

    物业只提供

    合同约定的安保服务

    那么在业主安全问题上,物业究竟该承担什么样的责任?该案杨律师称,物管只应该在约定的合同内承担责任。物业相关管理办法规定,不同的收费层次享有不同的服务标准。戴女士所在的小区收费为1元/㎡,应该享有的安保服务是,小区24小时巡逻,实行3班倒,每隔一个小时巡查一次。“物业只要履行了这些,就尽责了。如果物业不能提供相关证据,或者警察需要录像的时候,出具不了,那才算物业失职。”

    对于家中进小偷,业主应该报警,抓住小偷后向小偷索赔,而不是让物业代替小偷承担赔偿责任。“物业只是小区最基础的安全保障,它代替不了警方,不能把安全责任全推给物业。”

    业主对物业服务不满可以协商要求整改,整改还不满意可以要求降低服务费收费标准。如果还不能达成一致,可以通过法律途径,表达诉求,解决纠纷。

    邻里评说:拒交物业费也是一种维权

    在判决之前的休庭期间,主审法官走到旁听人群中,多名业主接过话筒,表达自己的观点。

    1.不交费,就是为了“挟制”一下物业

    来自西堤国际小区的关女士称,自己在2010年7月被小偷入室偷窃,之后找物业讨说法一直没有结果。“小区被偷,就是说明物管有漏洞,物业该承担责任”。关女士坦陈,她也3年没交物业费了,为的是让物业主动找她谈失窃的事。“我也不想赖他物业费,但除了这样,业主还能如何约束他们呢?”

    2.业主取证难,拒交物业费是为减少损失

    一位戴眼镜的中年男士称,小偷能混入小区盗窃,说明物业安保出了问题。在这种情况下,让业主如何举证物业呢?物业的权益得到了保证,业主权益谁保证呢?

    3.物业服务有瑕疵,应另外起诉物业索赔

    一名学生模样的男子称,如果安保措施不到位导致小偷进小区,只能说明物业的合同履行有瑕疵,业主可以起诉物业要求承担责任,但不能不交物业费。而且,一户不交物业费,其他人交以便物业提供服务,他也占了大家的便宜。

    法官:物业服务有瑕疵,物业费应适当减免

    综合旁听人员的意见,和原被告提供的证据,法官认为,银城物业尽管称安保按照合同履行,但并没能提供盗窃时的监控录像。“物业管理存在瑕疵,应承担相应责任,适当减免戴女士的物业费”。最终法庭判戴女士支付物业3600元,不支持物业关于滞纳金的诉请。

    武法官解释,如果证明的确是物业管理失职,可以要求物业承担合同约定的责任。根据最高法院司法解释,物业服务合同中明确约定物业服务人要履行安全监控、巡视、门岗、执勤等义务,如果没履行这些义务导致业主受损失,业主可以起诉要求物业承担赔偿责任,法院会支持。

    鼓楼区黄庭长介绍,近年来,物业与业主纠纷的案件越来越多,几乎是呈爆发状增长。去年鼓楼法院受理了近800件,基本都是以调解告终。他表示,物业与业主的纠纷确实是一大难题,在实际审理中,他们遇到的最大困难也是如何平衡双方的利益,维护双方合法权利。

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